借地権とは？税理士がわかりやすく解説

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こんにちは。
税理士のもなた(@TaroZeikin15214)です。

借地権って聞いたことはあっても、実際にはどんなものかイメージが付きにくいですよね。

この記事では、借地権の定義から税務リスクの回避方法まで、分かりやすく解説します。この記事を読んで、借地権に係るモヤモヤをスッキリ解消ましょう。

借地権とは？

借地権の定義

借地権の定義は、民法と税法で定義が異なります。

民法

借地権は、建物を建てることを目的として、有償で土地を賃借する場合に成立する権利です。

民法では、次の2要件を両方満たすことで、初めて「借地権」が発生します。

税法

一方で、税法では、民法よりも範囲が広く地上権又は土地の賃借権と定義されています。

従って、建物の所有を目的とするものだけではなく、構築物の所有を目的とするもの、物置場のように施設を設置しないで更地のまま所有していても借地権が発生します。土地の賃貸借の当事者に法人が絡んでいれば原則として借地権が発生すると考えておきましょう。

ただし、相当の地代を支払っていれば、税法では借地権が発生しません(民法では、相当の地代を支払っていても借地権が発生します)。

借地権の強力な法律的保護

借地権は借地人を保護するための権利で、法律でかなり強く守られています。

借地権が発生している場合、地主は正当な理由なく、借地人を立ち退かせることが法律上できなくなります。

正当な理由としては、地代を複数回にわたって支払わないといった「地代の滞納」などが考えられます。

一方で、こうした理由がなければ、地主は借地人を立ち退かせることができません。借地権は、借地人の生活や事業基盤を守る強い権利なのです。

また、借地権は自動更新されるという特性があります。

契約期間が終了しても、借地人が「引き続き土地を使用したい」と申し出ることで契約は自動的に更新されます。

この場合、地主は正当な理由がない限り、更新を拒否することができません。

権利金の支払い

前述したとおり、借地権は地主にとっては大きなリスクとなります。

そのため、借地権の設定時には地主に対して「権利金」という一時金を支払うことが一般的です。

権利金は、地主が土地を貸し出すリスクに対する対価であり、高額な金額が設定されることが多いです。

金額は地主と借地人の合意によって決定されますが、更地価格の30%～90%が一般的とされており、国税庁が公表している路線価図の「借地権割合」を参考にしたりします。

借地権の認定課税とは？

権利金の認定課税

土地を賃借する場合には、権利金を支払うことが商取引の慣行となっています。

しかし、社長が保有している土地を自社に貸す場合など、あえて権利金の支払が行われないことも実務上はあります。

これが税務調査で発覚すると、本来収受すべき権利金が収受されていないとして「権利金の認定課税」という事態になりかねます。

商取引上の慣行がある場合

権利金収受は、「通常権利金その他の一時金を収受する取引上の慣行がある場合」に限定されています(法令137条)。

旧財産評価基本通達32では、借地権割合が30%未満の地域は借地権の評価をしないとされており、慣行の有無の判断材料としていました。

しかし、現在の財産評価基本通達でこのような記載はありません。

過去の裁判事例ですと、審判所が近隣の売却事例を根拠に慣行ありと判断した事例があります(TAINS:F0-3-452)。

相当の地代を支払っている場合

相当の地代とは

権利金の収受がなくても、相当の地代が支払われている場合には「権利金の認定課税」を回避することができます。

相当の地代とは、借地権の設定時に権利金を授受しない代わりに、借地人が多めに支払う地代を指します。

国税庁によると、相当の地代とは、その土地の更地価額の6%程度とされています。

更地価額

相当の地代の計算で使う「更地価額」は、次のいずれかの方法で計算します。

貸主：個人、借主：法人の場合

貸主が個人、借主が法人の場合に限り、相当の地代の支払がなくても税務上問題が発生しません。

これは、仕訳で考えるとよくわかります。

前提条件として、実際の地代200円、相当の地代が400円だったとしましょう。

個人の仕訳

個人の場合、法人のような時価課税がないため、実際に収受した200円が不動産収入となります。

法人の仕訳

法人は基本時価課税(法人税法第22条)ですので、相当の地代と実際の地代との差額200円が受贈益となります。

一方で、支払の地代家賃も時価の400円となるため税額影響がありません。

このように、貸主が個人・借主が法人の場合には、実際の地代が相当の地代より低くても税務上問題とならないのです。

土地の無償返還に関する届出書

「土地の無償返還に関する届出書」とは、借地契約時に権利金を支払わない場合、税務リスクを回避するために提出される書類です。

この届出書は、貸主と借主の連名で作成します。

この届出書の提出により、当該土地の賃貸借取引において借地権の発生はなく、契約終了時に土地を無償で返還することを明確に示すことができます。

提出先

地主の納税地を管轄する税務署に提出します。

また、提出部数は原則2部です。

添付書類

届出書には、「賃貸借契約書の写し」と「土地の評価額明細書」を添付します。

注意点として、賃貸借契約書の写しには、将来土地を無償で反感する旨の記載が必要です。

提出期限

借地権の設定があった後、遅滞なく提出することが求められます。

明確な提出期限は定められていませんが、提出する場合は早めに対応しましょう。

参考までに、「本件相続開始日までに無償返還の届出書が提出されていなければ、土地の利用権の価額は借地人側に存在する」といった裁判例もあります(TAINS:F0-3-008)。

提出するのは取引に法人が絡む場合のみ

個人間の土地の貸借の場合には、「土地の無償返還に関する届出書」を提出する必要がありません。

法人と異なり、個人は営利を目的とする団体ではありません。

そのため、権利金の収受がなく土地を無償で貸付(使用貸借)しても「権利金の認定課税」とはならないのです。

地代の支払いがなく、固定資産税相当額程度の費用負担をしている場合は「使用貸借」に含まれます(TAINS J63-4-28)。

このことは、国税庁の次のサイトで示されています。

貸主及び借主が両方法人である場合、「土地の無償返還に関する届出書」の提出があっても相当の地代の支払がないと「地代の認定課税」がある点は注意が必要です。

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まとめ

今回は、借地権について解説しました。

借地権についてきちんと理解していないと、思わぬところで「権利金の認定課税」や「地代の認定課税」といった事態になりかねません。

この記事で借地権について理解を深め、無駄な税務リスクは回避していきましょう。