「不動産投資の経費計上の裏ワザがあれば教えて」
こんにちは。
税理士のもなた(@TaroZeikin15214)です。
今回はこんな疑問にお答えしていきます。
・不動産投資の経費計上の裏ワザ
・不動産投資で経費計上できるもの
・青色申告特別控除65万円とは
・この記事を書いている私は世界四大税理士法人に勤務する現役税理士です
・現職の前は2つの中小規模の税理士法人に勤務していました
・これまでに仕事で得た知識を基に解説しています
不動産投資の経費計上の裏ワザ
減価償却費の計上を早める
不動産投資の経費の中で、経費の額が大きいのは減価償却費です。
減価償却費とは、固定資産の取得価額を耐用年数に応じて費用処理した金額です。
不動産投資のために建物と土地を購入した場合、減価償却は建物のみに行います。土地は非減価償却資産といって減価償却は行わず、売却した時に全額損金となります。
経費額が大きい建物の減価償却費を活用した経費計上の裏ワザを2つ紹介します。
➀耐用年数の短い物件を購入する
耐用年数が何年になるかは、建物であれば鉄骨造やレンガ造などの構造によって決まります。
鉄骨造であれば耐用年数47年、レンガ造であれば38年、木造であれば22年です。耐用年数表は国税庁のこちらのサイト「国税庁:主な減価償却資産の耐用年数表」で確認できます。
この耐用年数が短いほど減価償却費の計上を早めることができる、つまり経費の計上を早めることができます。
例えば木造の物件を購入すると22年で償却できますので、鉄骨造の47年と比較すると2倍以上のスピードで損金計上することが可能です。
耐用年数の短い物件を購入することで、節税効果を高めることができます。
②中古物件を購入する
中古物件を購入しても、減価償却費の計上を早めることができます。
これは中古物件の場合には耐用年数の調整が入るため、新品の物件よりも耐用年数が短くなり償却が早くなるためです。
耐用年数の一部を経過している中古物件の耐用年数は次の算式で計算します。
(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%(1年未満の端数切捨)
中古資産の耐用年数の計算方法は、国税庁のこちらのサイト[国税庁:No.5404 中古資産の耐用年数」でも解説されています。
減価償却費で節税効果を高める方法
➀耐用年数の短い物件を購入する
②中古物件を購入する
減価償却費の計上を早める方法を2つ紹介しましたが、経費にできる償却費の合計額は変わりません。不動産投資の本来の目的を見失わず、自分にとって償却費の早期化が有効である場合にこの方法を検討してみてください。
経費計上を逃さない
不動産投資で経費として計上できるものを漏らさず経費計上することも重要です。
不動産投資で経費に計上できるものは事業に関連のある経費のみですが、例えば次のような費用は経費として計上可能です。
・不動産取得税、固定資産税などの税金
・減価償却費
・ローンの返済利息
・火災保険料等の保険料
・物件の維持管理・修繕費用
・税理士・司法書士への報酬
・管理委託料
・入居者募集にかかる費用
・会計ソフト利用料
・不動産投資勉強のための書籍代・セミナー参加費
・通信費やパソコン購入代金
・旅費や交通費
携帯の通信費やパソコンの購入代金は、不動産投資のために使用した分のみ経費計上が可能です。
プライベートと事業で共通の携帯やパソコンを使用する場合は、合理的な基準でプライベート分と事業分を按分する必要があります。
青色申告特別控除を使う
所得税の確定申告には、65万円の青色申告特別控除という制度があります。
この制度を活用できると、不動産収入から最大65万円を控除することができます。
支払いがないのに経費を65万円増やせるイメージですね。お得しかないのでこの制度は是非活用してもらいたいです。
この特別控除を受けるためには、複式簿記による帳簿の記載、確定申告書に貸借対照表・損益計算書の添付、そしてe-tax等による電子申告などが要件となっています。
会計ソフトを導入しておらず、貸借対照表や損益計算書を自分で作成する自信がないという方は、会計ソフトの導入を検討してみましょう。
最近では低額で利用できるものや完全無料で利用できるソフトもありますので、会計ソフトの導入コストよりこの特別控除65万円を利用した方が金銭面で有利になる可能性があります。
会計ソフトを導入するメリットやおすすめの会計ソフトに関しては、次の記事で詳しく解説しています。
不動産投資の節税は税理士に相談しよう
不動産投資の節税を検討する際は、税理士への相談も検討してみてください。
節税対策は、所得税や法人税だけではなく消費税や相続税等も含めて検討するとより効果的です。また、どこまで不動産投資の経費にできるかという判断も税理士がいれば安心して相談できるでしょう。
顧問税理士がいないという方は、「税理士ドットコム」というサイトで完全無料で税理士を紹介してくれますよ。
まとめ
今回は、不動産投資の経費計上の裏ワザについて解説しました。
経費の中でも金額が大きい減価償却費は、耐用年数の短いものや中古物件を購入することで経費計上を早期化することが可能です。
また、経費計上できるものは漏らさず計上すること、そして青色申告特別控除65万円は是非活用してください。
次の記事では、資料請求や初回面談を行うことでamazonギフト券がもらえるおすすめの不動産投資会社を紹介しています。
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